주택임대소득 과세 대상과 방법 총정리
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- 1월 1일
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이 글 하나로 주택임대소득 과세에 대한 모든 궁금증을 해결해 드립니다.
1. 나도 과세 대상일까?
주택 수 기준 (부부 합산)
1주택: 기준시가 12억 초과 주택 (국내/국외) 월세 수입
2주택: 월세 수입
3주택 이상: 월세 수입 또는 보증금 합계 3억 초과 (소형주택 제외)
1주택과 2주택의 경우 보증금은 과세하지 않습니다.
주택임대소득 과세대상 여부는 본인과 배우자의 보유주택을 합산하여 판단(임대주택수 X)
임대 유형 기준
월세: 1주택 (기준시가 12억 초과), 2주택 이상
보증금: 3주택 이상 & 보증금 합계 3억 초과 (소형주택 제외)
소형주택이란?
주거전용면적 40m² 이하 & 기준시가 2억 이하
주택 수 계산 팁!
다가구주택: 1주택 (구분 등기 시 각각 1주택)
공동소유: 지분 큰 사람 소유 (단, 예외 있음)
전대/전전세: 임차인/전세 받은 사람 주택으로 계산
부부: 합산 계산
2. 과세는 어떻게 하나요?
Step 1. 총수입금액 계산
(월세 합계) + (보증금 등에 대한 간주임대료)
간주임대료 = (보증금 등 - 3억) × 적수 × 60% / 365(366) × 정기예금이자율
Step 2. 주택 수별 과세 범위 확인
1주택: 기준시가 12억 초과 주택 월세만 과세
2주택: 월세만 과세
3주택 이상: 월세 + 간주임대료 과세 (소형주택 제외)
Step 3. 수입금액 기준 과세 방법 선택
2천만원 이하: 종합과세 / 분리과세 선택 가능
2천만원 초과: 종합과세
분리과세 꿀팁!
총수입금액 2천만원 이하일 때 선택 가능
필요경비: 등록 시 60%, 미등록 시 50%
공제금액: 등록 시 400만원, 미등록 시 200만원 (종합소득 2천만원 이하)
3. 소형주택 임대사업자 감면 혜택 챙기세요!
감면 조건
사업자등록 & 지자체 등록 (내국인)
국민주택규모, 기준시가 6억 이하, 임대료 증가율 5% 이하
감면율
구분 | 1호 | 2호 이상 |
일반 | 30% | 20% |
장기일반민간임대주택 등 | 75% | 50% |
주의 사항
신고 누락, 탈루, 사업용계좌 미신고 등 감면 배제 사유 주의
최저한세 적용 제외
감면대상/제외 소득 혼합 시 산출세액 안분 계산
핵심 포인트 정리
9억 초과 주택 또는 월세 수입 → 과세 대상!
보증금 과세는 3억 초과 & 소형주택 여부에 따라 달라짐
수입금액에 따라 종합/분리과세 선택 가능 (2천만원 이하)
4. 주요 Q&A
Q. 이사 등으로 일시적으로 2주택을 보유한 경우에도 과세하는지?
A. 2주택 보유기간 동안의 월세 임대수입은 소득세가 과세됨
Q. 부부가 각각 1주택을 보유하다가 과세기간 중에 이혼한 경우 과세대상을 어떻게 판단하는지?
A 이혼 전까지는 2주택에 해당되므로 월세에 대해 과세, 이혼 후에는 각각 1주택이 기준시가 9억 원 이하일 경우 비과세
Q. 오피스텔을 임대한 경우도 주택임대소득 신고대상인지?
A 오피스텔을 임차인이 상시 주거용으로 사용하는 경우 주택임대소득이 과세됨
- 주거용이 아닌 경우에는 상가임대소득으로 소득세가 과세됨
Q. 기준시가 9억 원을 초과하는 주택의 경우에는 1주택 보유자라도 월세에 대해 과세하는데, 판단기준일은?
A 과세기간 종료일(’22. 12. 31.) 또는 해당주택의 양도일 현재를 기준으로 판단
Q. 국외 소재 주택으로부터 발생한 임대소득도 신고하여야 하는지?
A 거주자는 국외 주택의 임대소득이 있는 경우 국내 주택 임대소득과 합산하여 신고하여야 함
비거주자의 국외 주택 임대소득은 대해 우리나라에서 과세하지 않으며,비거주자의 국외 주택은 과세대상 판단 시 소유주택 수에도 포함하지 않음
